15年依然有大量新盘上市。

16年初，新楼盘逐渐开始减少。

16年下半年，高质量新盘开始具备稀缺属性。

三大时间节点，能够提前看清楚的人不多，但是，只要临近开盘日期，我们可以主动让大家看到。

唱空房价，很难么？

所以我根本不需要保证古勇卖不出去房子，我只需要保证他拿不到比我更便宜的钱，然后卡死贷款期限就好。

14年2月份之前，我会把钱交到他手上。

项目存续期：18个月。

一年半之后，15年8月份，要么还本付息，要么交出楼盘。

古勇现在急着用钱，我们是最快、最便宜的，所以，期限不是问题。

刘铭灏告诉我，古勇最早在15年3月份就可以开始预售，但更大的可能是等到15年五一节假日期间开盘。

而我们现在就可以确定，同期有很多新盘开售。

此时，政策的惯性依然存在，房地产市场大概率仍在横盘整理中。

这份《魔都楼市去库存分析展望来自于中信研究所，上面提到，未来两到三年内去库存压力最大的时间段是在14年12月至15年8月之间。

讲真，最近一直用看书追更，换源切换，朗读音色多，.. 安卓苹果均可。】

我觉得这份报告有些过于乐观了。

这份《2013年世界黄金大乱局刚好提供了另外一种验证思路——

华夏大妈在全世界抢劫黄金，恰恰是对房地产市场的极度不看好，随着金价走势慢慢回暖，2014年全年国际市场对于黄金的投资需求依然会保持旺盛。

换言之，其实今年国内楼市的去库存进度是远远低于预期的，大妈们转头去买黄金了，而明年极有可能继续低于预期。

按照今年全年的库存消化速度推算，魔都在限购政策下，需要11年时间才能消化完全部库存。

但是明年的消化依然极度困难，而后年又是新盘上市的巅峰……

卖房难不难？

我想，是很难的。

魔都是一座限购城市，有购房资格和购房能力的人并不多，只要在铭都开盘之前有任何一家新盘遇冷，那么铭都就会跟着遇冷。

如果那个时候，行情本身就不好，您有能力让某个临近的新盘变得更冷吗？

我想，您可以做到。

现在，第一个问题解决了——古勇卖不出去多少房子，反正肯定不够本息。

第二个问题是——我们捂盘一年后能不能卖动？

很显然，可以。

只要熬到16年下半年，我们的房子就会变成稀缺品，不管当时的楼市是什么情况，反正我会提价销售。”

韩烈讲了很多，但态度始终不疾不徐，平静和缓。

潘胜武听得很用心，时不时翻看一下各种报告，皱眉沉思。

直到韩烈结束发言，老潘才缓缓开口。

“你对风险是怎么看的？”

韩烈又翻出一份新文件，a4纸上方写着《风险评估报告。

“最大的风险在于古勇是否能够保质保量的盖完楼。

只要他能把项目做完，我们就不可能亏。

他凑够钱，我们收利息。

他凑不够钱，我们接手楼盘，哪怕接手一个烂尾项目都可以。

搞搞绿化，慢慢做精装，无非是多赚点少赚点的问题。

所以我们应该主动控制风险——

第一，找靠得住的人监督，保证项目按时按质完工。

第二，在合同上添加完工保障条款，明确甲方责任。

第三，提前准备好后续开发资金，以及行政审批，保证我们能够应对最坏情况。”

“好。”

潘胜武缓缓点头，十分用力。

“很好！”

他的脸上没有特别明显的情绪，但是眼睛极亮，好似燃烧着火焰。

这炽热的目光死死盯在韩烈脸上，带着一股子难以置信，也带着一种极度惊喜。

“小子，你想我怎么做？”

这是最后的考验。

潘胜武心想：只要你能通过，哪怕你和囡囡没能走到最后，大不了五哥和你拜把子！

韩烈没有意识到老潘的“狼子野心”，轻松的道出最关键的谋划。

“您出一家公司，做中间的保障层，给上汽兜底。

直到15年8月份之前，都不需要您真正掏钱。

18%成本里的5%，是您的初期收益。

最终如果古勇掏不出来钱，只能交出项目，那么到时候咱俩一人拿一半，把铭都整个盘下来。

项目清盘后计算收益，扣除成本后的净利润均分。

总体而言，算是我出智力，您出人脉，咱们联手干一把大的。

假如到时候我拿不出来那么多钱，那么就按照我能支付的最大数字，按照比例分配利润。

但是您得保证我的最低收益——10%吧。

意思是，即使我一分钱不掏，您也要给我净收益的10%，算是我里里外外忙活那么久的咨询费。

怎么样？

愿不愿意